物业新政！事关徐州所有小区

事关徐州全体业主！近日省级文件发布，《江苏省物业管理条例（修正草案）》出炉，多条政策利好业主。

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这是自2021年12月1日起施行的《徐州市住宅物业管理条例》之后，江苏省级层面最新公布的物业新政，覆盖面更广。我将其中比较重要内容，分享给大家：

1、文件进一步提升了物业工作的重要性

《条例》草案规定：江苏县级以上地方人民政府，应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担。

建立和完善专业化、社会化、市场化的物业治理机制；加大财政投入，推进基层物业管理信息化建设，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

街道办事处具体负责本辖区内物业管理工作。组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

2、文件明确了业主大会召开的流程规范

《条例》草案规定：业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主专有部分占建筑物专有部分总面积百分之二十以上、且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

设区的市、县（市）物业管理行政主管部门应当根据本地区实际，建立健全本区域业主电子投票系统，所需经费列入财政预算。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题具体内容、时间、地点、方式等，在物业管理区域内显著位置公示，并告知物业所在地的社区居（村）民委员会。

3、文件约束了业委会成员的权利、权限

《条例》草案规定：业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区（村）组织推荐方式产生。

业主委员会成员不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）在业主委员会换届、业主委员会成员资格丧失的情况下拒不移交，或者违反规定使用、转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；

（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；

（四）未经业主大会决定，擅自以业主委员会的名义与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；

（五）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物或者其他利益；

（六）挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。

业主委员会成员有前款行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会，决定是否予以罢免。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

4、文件明确，以下情形可由街道办事处负责组建物业管理委员会，代行业主大会或者业主委员会职责：

①、不具备成立业主大会条件的；

②、具备成立条件但未成立业主大会的，经物业所在地的街道办事处指导后仍不能成立的；

③、业主委员会超过一年不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会的任期一般不超过三年，任期内应当积极创造条件，推动物业管理区域依法成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会代行业主大会职责的，应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将共同决定在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。

5、文件明确，物业退出小区时的移交规范

《条例》草案规定：物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域。

在街道办事处的监督下，向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行下列交接义务：

（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；

（二）移交物业承接查验相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

6、文件明确，建立物业服务信用评价制度

《条例》草案规定：物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理、日常检查和业主满意度等情况，实施物业服务质量评价。

强化物业服务行业信用管理，建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，完善物业服务企业及其项目负责人信用档案，依法实行信用分级分类监管，并向社会公开。

住房和城乡建设、城市管理、市场监督管理、生态环境、卫生健康、自然资源等行政管理部门和消防管理机构，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安秩序、消防安全、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，全面落实执法进小区。建立违法行为投诉登记制度。

7、广告收益优先用于电梯维修改造更新

①、经业主共同决定，利用住宅小区电梯投放商业广告的收益，优先用于电梯维修、改造、更新。

②、住宅专项维修资金代管部门，应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，提高资金收益水平。

③、住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

江苏省物业管理条例（修正草案）全文

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近期，多位业主在人民网领导留言板反映小区物业方面的一系列问题。

1、1月10日有网友反映贾汪区华地紫御府物业的问题。

网友：紫御府10号楼两部电梯只能用一部，另一部电梯长期没法用，也没人修。自来水停水两个多星期没修复，我导致我装修没法进行，已经停工2个多星期。物业公共设施坏了不修。

江苏徐州工业园区管理委员会：经调查，您反映的自来水停水问题，水务公司已完成管网维修，但由于个别水表损坏影响使用，水务公司已于1月15日下午对水表进行更换，现供水正常。另您反映紫御府10号楼两部电梯只有一部正常运转的问题，园区相关部门已督促该小区物业公司联系厂家对电梯进行维修，因配件缺乏，导致维修延期，目前厂家承诺于1月20日前维修完毕。

2、1月2日，有网友反映鼓楼区鱼先生的时代小区垃圾站垃圾问题。

网友：尊敬的领导您好！感谢领导在百忙之中抽空查看我的诉求，我是天誉雅园小区一名业主，小区垃圾站投入使用已经多月，前些时日还有人在垃圾站负责垃圾分类，但垃圾不往外运，倒置垃圾房垃圾众多，后来庞庄街道办事处安排车拉走，从23号清理到现在，垃圾站也没人负责垃圾分类啦，垃圾已经溢出垃圾站，社区也没人管理，麻烦领导给处理一下。

泉山区庞庄街道办事处：收到您的留言后，经调查了解，因天誉物业方拖欠保洁公司的工资，保洁工人罢工拒绝清理小区垃圾，致使居民的日常生活垃圾无法及时清理、转运，物业服务中心门口、小区垃圾分类房等位置垃圾成堆，在这种特殊情况下垃圾分类人员也无法正常开展垃圾分类工作。鉴于上述情况，庞庄办事处已成立工作组，由庞庄社区牵头，街道综合行政执法局、街道建设管理办公室参与，做好与保洁公司的协调工作，积极处理垃圾清运问题。工作组已多次安排工作人员对天誉雅园小区内的成堆垃圾进行清理、转运，每次清理时都遭到保洁公司工人的阻拦，即使派出所出面也未调解好，在这种情况下工作组只能利用晚上无人时偷偷的进行垃圾清理、转运，截止目前天誉雅园小区垃圾已清理完毕。下一步，办事处将联同港务区相关部门协调天誉开发商、物业公司及保洁公司，尽快支付保洁公司项目经费，保障垃圾清运畅通，并引导相关企业依法按政策维护自身权益，确保业主合理诉求得到妥善解决。请收悉！

3、2023年12月24日，有网友反映鼓楼区香榭丽花园小区物业不作为。

网友：本小区巨*物业公司多年来占用业主公共资源。小区消防，电梯，监控等等安全防护屡次出现损坏，严重危机小区全体业主的生命安全！希望有关部门严查，还我们一个安全的居家环境。

黄楼街道办事处：网友，您好。接到您反映的问题后，我处高度重视，立即联合区应急管理局、房产服务中心、市场质量监督管理局等相关职能部门于12月29日下午到现场勘察，并下达整改通知单，责令巨易物业立即整改。

4、2023年10月16日有网友反映新城区原香漫谷物业管理环境差。

网友：我是云龙区汉风街道原香漫谷的居民，小区的物业光收物业费，但小区里的车辆乱停乱放，秩序混乱，垃圾存放时间太长，也不及时清理，卫生环境脏乱差，树叶到处都是，小广告到处乱贴，电动车楼道里停的到处都是，请领导帮助。

汉风街道办事处： 经调查核实，原香漫谷物业属于江苏明腾物业管理有限公司。物业于2017年1月1日入驻。此前，该小区部分业主已经向我处反映该问题。目前，汉风街道办事处成立了以分管物业的主任、物业科科长、社区主任组成的工作专班，多次协调明腾物业、居民代表共同研究解决办法，经多次会商拟定了相关处理办法。

经办事处领导协调，明腾物业将重点改善小区卫生差的问题。从内部管理抓起，严格对保洁员履行职责的监督。物业主管领导每周进行两次巡检，发现问题及时纠正，并给予相应处理。强化环境卫生管理，采取保洁员工作量化管理，与其工资挂钩、划分各个保洁员责任片区；加强院内树大管理，及时进行修剪。提供干净整洁生活环境，确保小区各单元楼道、扶手、门窗以及院落道路干净整洁。针对小区车辆停乱停乱放，易发生安全事故的问题，物业已经在小区加装减速带10条；并重新对生活区停车位进行规划，合理安排车辆停放，保证居民安全出入。

综上，汉风街道通过对照检查物业整改措施，小区环境已得到明显改善。业主反映的问题已得到妥善解决，信访人对处理结果表示满意。

下一步，我处将持续关注原香漫谷物业服务情况，督促指导物业公司提高工作效率、提高服务水平，为业主提供更加完善的服务。

5、2023年10月30日，有网友反映鼓楼区紫云花园业主违建多年迟迟未解决。

网友：位于天齐南路的紫云花园（南区），多户一楼业主（**#2-101和**#1-101  以及**#1-101）等，在一楼阳台破坏侧面墙体，自行开凿进出门，给居民居住造成安全隐患；同时以上业主违规圈占公共绿地，私自增加围栏，将个人物品随意摆放在公共区域，侵害全体业主利益，多次反馈物业迟迟未得到解决。

还请领导多多关注民生，安排人员现场勘察，及时将处理结果通过物业进行告知，及时处理并制止利益侵害行为。

九里街道办事处： 我处已经通知物业科室联系小区物业对违规现象进行制止，近期我处工作人员多次去实地查看，违规现象已经被制止。

6、2023年10月24日，有业主反映经开区绿地之窗国际花都二期成立业委会方面的问题。

业主：绿地之窗国际花都二期以前是长*物业，现在是社区委派来的正*物业。正*物业领导带头和业主在群里骂架。业主想成立业主委员会，物业公司多次阻碍。想看正*物业和翠湖社区签订的合同也不给看。

金龙湖街道办事处：人民网网民，您好！来信收悉。在开发区领导和街道领导的殷切关注下，接到您反映的问题后，金龙湖街道翠湖社区工作人员迅速赶往现场调查核实：目前业主委员会申报材料不符合先决条件，部分筹备组成员公共能耗费用未交，业主代表已拿走递交材料；未有文件要求必须公示委派临时物业合同，如需要查看前期委派物业合同，可随时到社区查阅。