业主崩溃！“小区设计有严重缺陷，投诉整改三年没人管！”

据汉风号报道，近日，徐州中铁·观棠雅居小区多位业主反映，称该小区存在严重的设计缺陷。

小区一期7号楼一整个单元17户，楼下住户的燃气热水器排烟口正对楼上住户的空调外机，导致楼下装了热水器，楼上就无法安装空调外机。

尽管业主们连续投诉三年，但开发商始终置之不理，甚至态度强硬。

公开资料显示，中铁·观棠雅居位于徐州市淮海国际港务区，毗邻桃花源湿地公园。

这是中铁上投在徐州打造的首个房地产开发项目，承载着“城市建设全产业链领军企业”的愿景。

该项目可谓“光环加身”。

2023年10月，项目一期向400余户业主完成交付。2024年6月，该项目更是荣获全国智标委“标准贡献奖——应用实践奖”，是江苏省唯一获此殊荣的项目。

然而，正是这个号称获得“国家级荣誉”、致力于提供“绿色、宜居、便捷”生活服务的“智慧社区”，却在最基础的通风排烟设计上出现了低级失误。

要知道，燃气热水器排烟口正对楼上空调外机，存在安全隐患，需引起重视：

1. 废气倒灌风险

燃气热水器燃烧产生的废气中含有一定量的一氧化碳等有害气体。若排烟口正对楼上空调外机，当空调外机运行时产生的气流可能会影响排烟口的正常排气，导致废气无法顺利排出室外，甚至可能被倒灌回室内，增加一氧化碳中毒的安全隐患。

2. 影响排烟效果

空调外机的运行可能会产生一定的气流扰动，干扰燃气热水器排烟口的正常排气路径，导致排烟不畅，使废气在排烟管内积聚，影响热水器的燃烧效率，甚至可能导致热水器因排烟不畅而自动停机或出现故障。

3. 设备腐蚀与寿命

燃气燃烧产生的水蒸气和二氧化碳，在遇冷后可能形成弱酸性冷凝水，附着在空调外机翅片上，长期下来会腐蚀精密的铝制翅片和电路板。同时，排烟的熏烤也容易使外机外壳发黄、漆面剥落。

4、安全距离问题

虽然目前没有明确的国家标准对燃气热水器排烟口与空调外机之间的具体距离作出规定，但从安全角度考虑，两者应保持一定的距离，以避免相互影响。一般建议排烟口与空调外机之间至少保持1.5米以上的水平距离，以减少气流干扰和安全隐患。

业内人士表示，该小区7号楼2单元存在此类问题，核心原因是燃气热水器排烟管预留洞口位置不当，直接导致楼上空调外机安装空间被占用。

解决方案有两种：

①、由施工单位按图纸预留位置重新开孔，该操作不影响主体结构安全，但若业主已完成装修，会产生相应的装修修复费用；

②、保持现有洞口，为排烟管加装90度弯头改变排气方向，可在一定程度上避免热气直吹空调外机，减少外机损坏风险。

法律界人士表示，业主们面对开发商长达三年的拖延，应当立即升级维权手段，避免陷入“久拖不决”的疲惫战。

第一步：行政投诉，压实部门责任

业主不能仅停留在与物业或开发商的口头交涉，而应直接向具有行政管辖权的政府职能部门提交书面投诉。

• 向规划和自然资源局投诉：核实开发商的建设工程规划方案中，是否明确了排烟口、空调机位的具体位置。若现场情况与审批图纸不符，即构成违规建设；若图纸本身设计就不合理，业主可申请对该规划设计的合理性进行审查。

• 向住建局及建设工程质量监督站投诉：住建部门是工程质量监管的主管单位。业主应提交照片、视频等证据，证明该设计缺陷违反了《家用燃气燃烧器具安装及验收规程》（CJJ12-2013）中关于烟气应有效排至室外且不影响公共部位及相邻住户的原则。质监站有权责令开发商整改。

第二步：依据合同，追究违约责任

根据《民法典》及购房合同，开发商有义务提供符合质量要求的房屋。

若因设计不合理导致业主产生额外损失（如外机维修费用、电费增加），业主可以依据合同约定，要求开发商承担返工、赔偿损失等责任

第三步：法律诉讼，请求排除妨碍

楼下排烟行为已对楼上业主的物权（空调外机）构成了实质性的“妨害”或存在安全隐患。根据《民法典》关于相邻关系的规定，业主有权请求停止侵害、排除妨碍。